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购买登记在夫妻一方名下的房屋应尽到审查义务

时间:2020-06-19 00:21:07

 

杭州合同律师整理

购买登记在夫妻一方名下的房屋应尽到审查义务


【裁判观点】 房屋登记在夫妻一方名下的,购买人能够举证证明已尽到审查义务,而不知所购房屋为夫妻共同财产的,应认定买卖合同有效。 


【基本案情】 张某与赵某于1993年登记结婚。二人于2000年以43000元购买一套房屋,并将该房屋产权登记在赵某名下。2005年10月18日,赵某向李某借款10万元,约定2006年3月18日还清。如到期不还,赵某名下的房屋归李某所有。2006年4月1日,赵某与李某签订了房屋转让协议,协议约定:“因赵某借李某现金10万元的期限已到,因赵某无力偿还,现把赵某名下的房屋转让给李某”。赵某将该房屋产权证书交付李某。双方签订协议后,李某搬至该房居住至今。2008年2月16日,赵某向李某又借款8万元,并出具借条“今借李某8万元整,房子一过户,所有欠款就算全部还清,从此不再欠李某一分钱了。”2014年7月16日,张某将赵某、李某诉至法院,请求确认二人签订的房屋转让协议无效。 


【案件焦点】 八年前,丈夫就夫妻共有房屋与他人签订转让协议。八年后,妻子称对此并不知情。这样的房屋转让协议有效吗? 


【法官评析】 原告张某与被告赵某系夫妻关系,诉争房屋系夫妻关系存续期间购买,属夫妻共同的财产。二被告签订房屋转让协议时,诉争房屋登记在被告赵某名下,不动产登记具有物权公示公信作用,李某有理由相信赵某具有诉争房屋的处分权。二被告约定将借款18万元作为诉争房屋的房款,不违反法律规定,应视为李某支付了赵某购房款。另外,赵某将诉争房屋产权证书交付李某,李某居住诉争房屋内长达8年,原告张某作为赵某配偶表示不知情,不符合常理,也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定,故张某主张的对房屋转让不知情不能成立。因此,二被告订立的房屋转让协议,系双方真实意思表示,内容不违反法律的强制性规定,依法应认定有效。 夫妻双方处理共有财产,应相互尊重、平等协商,不应隐瞒另一方擅自处理。另一方知情后,应及时采取措施,例如向第三人提出异议,向相关产权登记、变更部门反映,或向人民法院提起诉讼。另一方能够证明自己明确表示反对的,无权处分人的处分行为无效。本案被告李某在诉争房屋居住长达8年,李某有理由相信房屋转让行为系夫妻共同的意思表示,所以房屋转让协议有效。 

杭州合同律师事务所杭州律师魏宁宁 来源 合同纠纷裁判规则与法律适用 李张平


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