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预约合同中买受人主张双倍返还购房款不能获支持

时间:2020-06-19 00:25:42

 

杭州合同律师整理

预约合同中买受人主张双倍返还购房款不能获支持


【裁判观点】 预约合同具有合同的独立性,只要合同是双方真实的意思表示,不违反合同法五十二条规定,应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,一方不履行订立买卖合同的义务,对方有权请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。因此,预约合同不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中关于双倍返还购房款的规定。 


【基本案情】 2009年12月24日,郭某与A房产公司签订了购房协议书,双方约定:A房产公司欲在该市某地段拟建16层住宅楼2栋。郭某预选约120☐房屋一套,执行平均价3980元/☐,预付购房款29万元。户内为常规式毛坯房。楼房调节系数待楼房建到三层选房号时再定。A房产公司承诺约在2010年6月拆迁动工,2010年10月破土动工。如逾期,A房产公司可按银行同期利息退还本息。当日,郭某向A房产公司支付现金29万元。2014年3月23日,郭某将A房产公司诉至法院。诉称A房产公司开发的该项目在郭某起诉时未取得商品房预售许可证。郭某认为,A房产公司未取得商品房预售许可证,购房协议无效,请求A房产公司返还双倍的购房款。A房产公司辩称,购房协议有效,双方应继续履行合同。 


【案件焦点】 本案的焦点问题:未取得预售许可证,本案购房协议的效力如何认定?应否双倍返还购房款?对此存在两种不同的观点: 


    第一种观点认为,购房协议无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同无效。双方签订的购房协议是商品房预售合同,因A房产公司未取得商品房预售许可证,协议应认定无效。依照《商品房买卖解释》第九条的规定,A房产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,导致商品房买卖合同无效,应双倍返还购房款。 

    第二种观点认为,购房协议有效。本案购房协议系预约合同,而非商品房预售合同。预约合同具有合同的独立性,在具备合同的效力要件即双方系真实意思表示,内容合法,就应当认定有效。郭某主张双倍返还购房款无法律依据,不应支持。 


【法官评析】 笔者赞同第二种观点。 


    预约,是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。预约合同主要包括意向书、允诺书、认购书、谈判纪要、定金收据等。《商品房销售管理办法》第三条第一款规定,商品房买卖合同既包括商品房现售合同,也包括商品房预售合同。《商品房买卖解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案购房协议未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房基本状况、商品房的销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式、公共配套建筑的产权归属、解决争议的方法、违约责任”等主要内容,因此不应认定为商品房买卖合同。协议书中表述的“拟建”“预选”“约在”等内容显示合同内容的不确定性,而协议书的订立目的是为了将来订立商品房买卖合同。因此,该协议应认定为预约合同。未取得商品房预售许可证,不影响预约合同的效力。 


    《商品房买卖解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案购房协议书并非商品房买卖合同,不能依此认定无效。预约合同具有合同的独立性,郭某与A房产公司签订的协议书,系双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。 


    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”郭某依此规定既可以主张A房产公司承担预约合同的违约责任,也可以主张解除预约合同并赔偿损失。郭某主张A房产公司双倍返还购房款是以商品房买卖合同无效为前提,本案购房协议为预约合同且有效,故郭某的请求不应支持。合同的违约责任承担方式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金或适用定金罚则。依照合同法第一百一十条之规定,开发商未取得预售许可证,造成预约合同在法律上履行之障碍,即使双方缔约了商品房买卖合同,也是无效的。因此,A房产公司辩称双方应继续履行合同,不符合法律规定,不应支持。 

杭州合同律师事务所杭州律师魏宁宁 来源 合同纠纷裁判规则与法律适用 李张平


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