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关于按揭银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位的案例指导

时间:2020-07-31 21:54:44

 

A当事人、某地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷案


上诉人(原审原告):A当事人
被上诉人(原审被告):某地产开发经营有限公司。
被上诉人(原审第三人):中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行(以下简称农业银行西山区支行)。
  上诉人和A当事人与被上诉人某公司、农业银行西山区支行房屋买卖合同纠纷一案,不服云南省昆明市盘龙区人民法院(2017)云0103民初2149号民事判决,提起上诉,请求:撤销一审判决第三、四项,支持上诉人的全部诉讼请求,改判被上诉人某公司向上诉人支付违约金110492.2元,被上诉人某公司返还上诉人已偿还的银行按揭贷款本金及利息132835.24元,被上诉人某公司向被上诉人农业银行西山区支行偿还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本息,本案二审诉讼费用由被上诉人承担。 某向一审法院起诉请求:一、判令解除原、被告于2013年8月8日签订的《商品房购销合同》及补充协议;二、判令被告返还原告购房首付款322322元,赔偿原告房屋维修基金12518元、印花税521元、契税31270元、公证费756元,共计367387元;三、判令被告向原告支付违约金110492.20元;四、判令被告向原告返还原告已偿还的银行按揭贷款本金及利息128835.24元,被告向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息;五、案件受理费由被告承担。
  一审法院认定事实:2013年8月8日,原告某与被告某公司签订《商品房购销合同》及补充协议,购买被告某公司开发的清泉村铂金大道誉峰峰景花园(D区)第7幢第2层207号房,约定房屋套内建筑面积为114.32平方米,总价款人民币1042322元,付款方式为首付款322322元,银行贷款720000元。被告某公司应于2015年5月31日前,将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的商品房交付给原告。如被告某公司未按约定的时间交房,则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内,某公司按每天0.2元每平方米向某支付违约金,合同继续履行;逾期交房期限在30-90天的,某公司按某已付款的0.1‰(万分之一)乘以逾期天数向某支付违约金;逾期交房期限在90天以上的,某有权解除合同,解除合同的,某公司承担合同价款10%的违约金,不解除合同的,某公司按前述约定承担违约金直至房屋交付。同日,某向某公司支付了房屋首付款人民币322322元,房屋维修基金人民币12518元,印花税人民币521元,契税人民币31270元。2013年8月16日,原告某作为借款人及抵押人,被告某公司作为保证人,与贷款人即第三人农业银行西山区支行签订《个人购房担保借款合同》,约定原告向第三人借款720000元用于向被告支付剩余购房款。该合同经云南省昆明市明诚公证处公证,产生公证费720元。到本案开庭时,原告某已向第三人农业银行西山区支行偿还借款本金26858.76元、利息105976.46元,合计132835.24元。
  一审法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。本案中,原告某与被告某公司签订的《商品房购销合同》及补充协议,系双方真实意思表示,协议内容并未违反法律禁止性规定,合法有效,对双方均具有约束力。后原告已经按约定履行了支付购房款的义务,被告却未能按约履行交付房屋的义务,致使合同目的不能实现。现原告第一项诉请主张解除《商品房购销合同》及补充协议,符合法律规定及合同约定,本院予以支持。合同解除后,被告某公司应当向原告某返还其已经支付的首付款322322元、房屋维修基金12518元、印花税521元、契税31270元及公证费720元。同时,根据合同约定,被告某公司应当向原告支付合同总价款1042322元的10%的违约金,即104232.20元。故对原告第二项诉讼请求,予以支持。对第三项诉讼请求,原告计算方式与合同约定不符,对超出部分不予支持。
   另,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,原告第四项诉讼请求系基于与第三人签订的《个人购房担保借款合同》形成的借贷关系,与本案《商品房购销合同》所形成房屋买卖的法律关系属不同的法律关系,因第三人并未就此提出独立的诉讼请求,故在本案中不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定,判决:一、解除原告某与被告某地产开发经营有限公司于2013年8月8日签订的《商品房购销合同》及补充协议;二、被告某地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告某返还购房首付款、房屋维修基金、印花税、契税及公证费等共计人民币367351元;三、被告某地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告某支付违约金人民币104232.20元;四、驳回原告某的其他诉讼请求。案件受理费人民币9867元,原告某承担人民币2171元,被告某地产开发经营有限公司承担人民币7696元。
  二审中,各方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实,各方均无异议,本院予以确认。上诉人补充事实认为:1. 《个人购房担保借款合同》已经解除;2.某公司承担违约责任的约定是明确的,应分段计算违约金共计110492.20元。对上诉人补充的事实是否成立,本院将在本院认为部分一并论述。 综合双方诉辩主张,本案双方当事人争议的焦点:1.上诉人主张在本案中解除《个人购房担保借款合同》的观点是否应予支持;2.某公司应支付上诉人的违约金应如何认定。
  二审法院认为:关于争议焦点一,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中,各方对于《个人购房担保借款合同》是否解除存在争议,农业银行西山区支行及某公司均表示《个人购房担保借款合同》并未解除,在农业银行西山支行向上诉人发出《催收通知书》后,上诉人又偿还了部分贷款本息;农业银行西山区支行在二审期间已另案起诉由某公司承担上述房屋贷款的保证责任;一审法院以上诉人该主张与本案不属于同一法律关系,且农业银行西山区支行并未就此提出独立的诉讼请求为由,在本案中不予处理亦无不当,本院予以维持。同时,因本案涉及房产所在的誉峰峰景花园(D区)目前已停工,逾期未能交房,合同目的已难以实现,一审判决关于解除合同及返还相应款项并支付违约金的处理并无不当。关于争议焦点二,根据《商品房购销合同》的约定,上诉人起诉要求解除合同,一审法院根据合同约定按照合同价款10%的计算违约金的处理并无不当。综上,一审法院所作判决并无不当,予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费3081.90元,由上诉人某负担。 本判决发生法律效力后,若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  规范指引 《中华人民共和国合同法》 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。 第五十二条 有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条 合同中的下列免责条款无效: (一)造成对方人身伤害的; (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条 有下列情形之一的,撤销权消灭: (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权; (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。 第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第十六条 保证的方式有: (一)一般保证; (二)连带责任保证。 第十七条 当事人在保证合同中约定,债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的,为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的,保证人不得行使前款规定的权利: (一)债务人住所变更,致使债权人要求其履行债务发生重大困难的; (二)人民法院受理债务人破产案件,中止执行程序的; (三)保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。 第二十条 一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的,保证人仍有权抗辩。 抗辩权是指债权人行使债权时,债务人根据法定事由,对抗债权人行使请求权的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十五条 一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的,人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是,应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时,由保证人承担保证责任。 第一百二十六条 连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼,也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。 第一百二十八条 债权人向人民法院请求行使担保物权时,债务人和担保人应当作为共同被告参加诉讼。 同一债权既有保证又有物的担保的,当事人发生纠纷提起诉讼的,债务人与保证人、抵押人或者出质人可以作为共同被告参加诉讼。 第一百二十九条 主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的,应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷,债权人向担保人主张权利的,应当由担保人住所地的法院管辖。 主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的,应当根据主合同确定案件管辖。
  《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条 当事人一方或者双方为二人以上,其诉讼标的是共同的,或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的,为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的,其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认,对其他共同诉讼人发生效力;对诉讼标的没有共同权利义务的,其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。 第五十六条 对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人,有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。 


    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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