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包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中诉讼地位

时间:2020-07-31 22:00:59

 

  (一)买受人仅将开发商作为被告提起诉讼的 因包销引发的商品房买卖合同纠纷中,此种情形是允许的。但根据《商品房买卖合同解释》第二十二条的规定,人民法院应当通知包销人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。亦即开发商在履行买卖合同中违约,买受人仅将开发商作为被告起诉,没有起诉包销人的,法院也应当依职权追加包销人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是由于包销人在商品房买卖合同中所起的作用决定的。因包销产生的商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同,买卖行为是由开发商和包销人与买受人共同完成的,且开发商收取包销价款、交付房屋,包销人收取售房款、赚取销售溢价,故买受人因买卖合同与开发商产生纠纷,包销人作为买卖合同的重要参与者必须参加到诉讼中来。同时,之所以将包销人作为无独立请求权的第三人是因为买受人因买卖合同起诉开发商,多是因为主张合同无效、返还购房款、延期交付房屋和房屋质量等原因,在这些纠纷中,包销人无自己的权利可以主张,但案件的处理结果却对包销人与开发商之间的包销关系产生影响,故应将包销人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
  (二)买受人仅将包销人作为被告提起诉讼的 在因包销引发的商品房买卖合同纠纷中,此种情形是不当的。从商品房包销的法律关系中我们知道,商品房买卖合同关系的主体是开发商与买受人,买受人与包销人没有直接的合同关系,根据合同相对性原理,买受人直接起诉包销人没有依据。此时人民法院应当向买受人行使释明权,如果买受人申请追加开发商作为被告,则应将开发商与包销人作为共同被告;如果买受人不变更或申请追加被告,则应当依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定裁定驳回起诉。需注意的是,买受人将开发商和包销人作为共同被告属于普通的共同诉讼而非必要的共同诉讼,故买受人不申请追加开发商的,人民法院不应依职权追加。
  (三)买受人将包销人、开发商作为共同被告提起诉讼的 在因包销引发的商品房买卖合同纠纷中,此种情形是适当的。开发商作为与买受人签订商品房买卖合同的相对方,根据合同相对性原理,买受人显然应将开发商作为被告。包销人虽然不是商品房买卖合同的一方,但往往是其向买受人收取房款,其行为是房屋交易行为的一部分,是共同完成出卖商品房的行为,因而可将包销人作为共同被告。
  (四)包销人作为原告或有独立请求权的第三人的诉讼地位的情形 在履行买卖合同过程中,买受人延期或不按约定支付购房款而提起诉讼的,包销人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。我国《民事诉讼法》第五十六条规定,对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。在包销关系中,如果包销人已全部向开发商支付包销款的情况下,包销人应获得全部购房款;在包销人未向开发商支付包销款的情况下,购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额,另一部分是包销人应得的溢价利益。不论哪种情况,包销人都可以作为有独立请求权第三人提出诉讼请求。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提起诉讼。
  (五)商品房买卖合同中约定开发商、包销人和买受人各自的权利义务条款对开发商、包销人诉讼地位确定的影响 在实务中,包销人往往会作为买卖合同的第三方在买卖合同上签字,同时包销人、开发商、买受人三方在合同中就因买卖合同产生纠纷责任如何承担问题作出明确约定,此时如何确定各方当事人的诉讼地位?对此,《商品房买卖合同解释》第二十二条作出明确规定,“出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位”。一般来说,三方对自己应承担的权利义务主要有以下三方面的约定: 


1.如因开发商方面违约,由其承担全部责任。当买受人的合同权利受到侵害时,买受人应将开发商作为被告提起诉讼,同时根据开发商、包销人与买受人的约定,不需通知包销人作为第三人参加诉讼。须注意的是,这并不是对《商品房买卖合同解释》第二十二条的违反,而是基于三方当事人之间的约定,在买卖法律关系中免除了包销人的责任,使其无须参加到买受人与开发商之间的买卖合同纠纷中。在包销人已经参与诉讼的情况下,法院不得判决包销人承担责任。 


2.如开发商方面违约,由包销人承担责任。当买受人的合同权利受到侵害时,买受人提起诉讼会出现两种情况:一是买受人将开发商和包销人作为共同被告;二是买受人只将包销人作为被告提起诉讼。无论哪种情况,从诉讼程序上讲,开发商和包销人均应参加至诉讼中。尤其在后一种情况下,如果买受人执意只将包销人作为被告提起诉讼的,人民法院应将开发商追加为共同被告。因为,首先买卖合同中约定权利义务的条款是三方当事人共同订立的,因此约定发生纠纷,根据合同相对性原理,三方当事人均应参加到诉讼中来。其次从法律关系来看,买卖合同的出卖人是开发商,包销人只是共同行为人,当事人可以在合同中约定责任的承担者,但最终责任应由谁承担,须在实体审理后确定。在案件尚未审理前,在程序上确定各方当事人的诉讼地位,仍应将开发商作为合同的一方当事人与包销人作为共同被告。在开发商与包销人作为共同被告的情况下,人民法院实体审理时,应根据三方当事人的约定,对于买受人合同权利受到的侵害,判决包销人承担相应的责任。 


3.如因开发商方面违约,由开发商和包销人共同承担责任。当买受人的合同权利受到侵害时,买受人应将开发商和包销人作为共同被告提起诉讼。如果买受人只将开发商作为被告提起诉讼,人民法院应将包销人追加为共同被告。根据三方当事人的约定,对于买受人合同权利受到的侵害,判决开发商和包销人承担连带责任。当事人之间的这种约定体现了并存的债务承担原理。

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