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商品房包销合同纠纷中当事人之间的法律关系

时间:2020-07-31 22:02:23

 

   开发商将开发的房产由包销人包销,包销人以开发商的名义销售,再由开发商与买受人签订正式的商品房买卖合同。在商品房包销中,形成以下三个法律关系,即开发商与包销人、开发商与买受人、包销人与买受人之间的法律关系。 


(一)开发商与包销人之间的包销关系 这种包销关系分为两个层次:

第一,在包销期内,开发商将商品房让与包销商承包销售,包销人以开发商的名义对外销售房,包销商与开发商对外是一种委托代理关系。认定包销人和开发商的关系是委托代理关系有利于厘清三方当事人的权利义务,保障买受人的权利和交易安全。但在认识此处的委托代理关系时,应当注意到包销人在销售房屋时,具有定价的自主权,出卖人不得干预。这正是区别于一般的代理关系之处。

第二,包销期满,包销的商品房尚未全部售出,则按包销合同的约定,由包销人购入剩余的包销房,包销人与开发商之间对内构成一种特殊的附条件的买卖关系。因为包销人包销的目的并不是要取得商品房的所有权,而是要取得销售的溢价,这也有别于一般的商品房买卖。如果包销人在包销期限内,将全部包销房产出售完毕,其不用购得房产,仅是代理开发商销售,是代理关系。一旦未能在包销期内销售完毕,则要承担自行按照约定的价格买入房产的风险,此时其与开发商之间建立商品房买卖的关系。 


(二)开发商与买受人之间的商品房买卖关系 

    从商品房的交易看,享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商。虽然包销合同约定,具体出售商品房签订合同是由包销人与购房者实际完成,但从形式上看商品房的买卖双方应为开发商与购房者,这是一种具有法律形式意义的买卖关系。 


(三)包销人与买受人之间的关系 

    包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系,但包销人作为开发商与买受人之间重要的一环,对买卖合同的签订具有重要作用。包销人推销房屋、联系买受人、草签协议,进行的是过程行为,开发商与买受人签订买卖合同,进行的是结果行为。因此,可以将开发商与买受人看作共同销售房产。

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