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房屋买卖合同纠纷中应注重甄别“套路贷”

时间:2020-07-31 22:24:36

 

 胡某峰诉季某娣、范某琪房屋买卖合同案


【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终4907号民事判决书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):胡某峰
被告(被上诉人):季某娣、范某琪
【基本案情】
   季某娣与范某琪系母子关系,二人共有一套位于江苏省无锡市某安置小区的房屋,该房屋系二人的唯一住房。
   2016年5月30日,胡某峰与季某娣、范某琪签订《房产转让协议》,约定季某娣、范某琪以25万元的价格将共有房屋出售给胡某峰。该协议中,凡季某娣、范某琪名字处,均捺有二人手印。
   同日,胡某峰通过江苏银行向范某琪转账10万元,季某娣、范某琪向胡某峰出具《收条》,内容为:本人收到胡某峰借于本人的人民币现金10万元。同样,该收条上凡季某娣、范某琪名字处,均捺有二人手印。季某娣、范某琪也于当日将涉案房屋以现状交付胡某峰。
   2016年10月26日,胡某峰向法院起诉要求将涉案房屋过户至其名下。一审中,经司法鉴定,涉案房屋在双方签订转让协议当天的市场价格为737900元。


【案件焦点】
1.本案中双方进行房屋交易的真意是什么;

2.如何认定本案涉案房屋买卖协议的效力。

【法院裁判要旨】
   江苏省无锡市滨湖区人民法院经审理认为:虽然胡某峰与季某娣、范某琪就涉案房屋签订了书面的《房产转让协议》,但双方之间并非真实的房屋买卖关系,主要理由为:从合同形式上看,涉案房屋的转让协议上到处捺有范某琪和其母亲季某娣的手印,明显有别于正常的房屋买卖,却与当下的小额民间借贷的做法相似。再者,范某琪和季某娣出具的收条中明确载明的是“本人收到胡某峰借于本人的人民币10万元”,印证了借贷关系的说法;从交易过程看,涉案房屋交易本身也存在诸多疑点。首先,涉案房屋转让协议中仅约定了出卖人的交房义务以及违约责任,却没有约定买受人的付款时间和违约金责任;其次,签订涉案房屋的转让协议当天、在约定的房款一半都未付足的情况下,出卖人当即交付了涉案房屋;最后,涉案房屋是带有装修的房屋。双方竟然未对涉案房屋内的装修、电器以及水电煤进行交割,就径行交接;从购房价格看,涉案房屋在交易时的市场价格为737900元,胡某峰仅以不到一半的价格购买该房屋,明显违背市场交易的规律。
   基于以上分析可知,虽然胡某峰与季某娣、范某琪名义上签订了房屋转让协议,但双方之间的真实意思表示并非进行房屋买卖。根据法律规定,民事法律行为意思表示要真实。因此,案涉《房产转让协议》依法应当确认为无效。
  江苏省无锡市滨湖区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、五十五条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:
  驳回胡某峰的诉讼请求。
  胡某峰不服一审判决,提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为:双方当事人通谋的虚假意思表示不具有法律效力。本案中,双方当事人虽签订了房屋买卖协议,但成交价严重低于市场价。在这种不合理情况下,一审法院结合涉案房屋转让协议的具体内容、付款、房屋交割的具体情形、涉案收条关于借款的明确表述、双方陈述等,综合认定双方的真实意思表示不是房屋买卖,体现了一审判决对真实法律关系的甄别,并无不当。
  江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
  驳回上诉,维持原判。

【法官后语】
  当前,民间借贷纠纷与房地产买卖纠纷交织的情形越来越常见。在房屋买卖合同纠纷中,审理者发现存在一些以虚构房屋买卖合同关系,实则以侵占他人房屋为目的的“套路贷”虚假诉讼案件。此类案件涉人民群众安身立命的房产,关系民生,在群众中反响也较为恶劣,应予以足够重视。
  基于“套路贷”极大的危害社会性和损害司法权威,在房屋买卖合同纠纷中,应当注重审查买卖房屋双方的真实意思表示,从而甄别真实的法律关系。鉴于“套路贷”的极强隐蔽性,审理者可以从以下几点进行突破:一是从主体入手,重点审查原告是否存在诸多关联借贷案件,是否属于职业放贷人或帮手;二是从交易行为入手,重点审查买卖双方的交易行为是否符合一般二手房的交易习惯和特征,尤其是在房款交接、房屋交接方面是否有悖常理;三是从被告抗辩入手,重点审查被告签订买卖协议的真实意图。对抗辩双方系民间借贷关系或套路贷的,应主动扩大职权调查范围,对双方的认识经过、流水走向以及社会关系等情况进行调查,增加内心确信。


  本案即为比较典型的“套路贷”。虽然审理中没有将借贷关系展开审查,但仅从虚假的房屋买卖关系中就能够看出诸多的不合常理。民事行为的成立基于当事人的真实意思表示,如果双方以虚假的意思表示实施的交易行为,应当认定为无效。本案中,从被告的抗辩入手,结合涉案房屋转让协议的内容、付款、房屋交割的具体情形,认定双方真实意思表示非房屋买卖,从而驳回了原告的诉讼请求。

编写人:江苏省无锡市滨湖区人民法院 周飞 

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