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​租赁合同审查要点

时间:2020-07-08 23:56:13

 

杭州合同律师整理

租赁合同审查要点 


一、合同主体条款审查 


    租赁合同的主体包括出租人和承租人,对于其基本信息等方面的审查,可参照本书第七章的内容进行。在租赁合同中,尤其应当重点审查的是出租人对于租赁物是否拥有合法的出租权利,若出租人是产权人,则应注意是否还有其他共有权人,若有,应当将共有权人列明并确保共有权人对租赁合同内容知情同意。若出租人并非产权人,则应审查出租人是否获得了产权人的授权或同意,或者是否拥有其他权利证明。对于承租人而言,一般情况下并无特殊要求,但在车辆租赁合同中,承租人若是自然人的,应当持有合法有效的驾驶资质,若承租人为企业的,则应明确要求承租人使用车辆时必须安排持有合法有效驾驶资质的人员驾驶车辆,否则,一旦发生交通事故,出租人有可能会被认定为在承租人的选定方面存在过错而承担相应的责任。 


二、租赁物条款审查 


    租赁物是租赁合同的核心,是租赁关系存在的基础和载体,没有租赁物就不可能存在租赁关系。租赁物的特定化和明确化是审查租赁物条款的标准。所谓特定化,是指租赁物必须是特定的,若租赁物是房屋,应当是客观存在的位于固定地点的房屋,而不能是一类房屋。若租赁物是车辆,应当是特定发动机号码(Engine No.)和特定车牌照号码的车辆。若是土地,则应是有明确四至的特定宗地。若是机器设备,应当是特定的机器设备。所谓明确化,是指在租赁合同中应当明确约定租赁物的适租状态,对于房屋而言,如产权证号、房屋面积、家具、装修、水、电、通信、取暖、物业等相关情况。对于车辆而言,如行驶证号、车辆里程数、保养情况、配置、性能等。对于土地而言,如宗地编号、土地平整情况、地下物情况、相邻关系等。对于机器设备而言,如设备的采购时间、使用年限、维修情况、性能等。在合同审查实践当中,可以结合实际情况对租赁物进行适当的描述和界定,但特定化是必须坚持的原则,在此基础上尽可能对租赁物的细节和特征信息进行明确约定。 


三、租期条款审查 


    租期是租赁合同的必要条款,是指租赁物的租赁期限,从法律角度来看,租期应当明确且不能超过《合同法》第二百一十四条规定的20年的最长期限。与此同时,还需要注意与其他几个关联概念的关系:一是免租期。免租期,是指承租人免交租金的期限,一般是出租人给予承租人进行装修或前期布置的期限,在该期限内,承租人不支付租金,但一般要承担房屋的水、电、物业及相关能源费用。二是计租日。计租日,是指开始计算租金的时间,一般是免租期届满的次日。实践当中,租期一般不包括免租期,但也有的租赁合同中将免租期也计入租期,只是租金从计租日开始计收。需要指出的是,并非每个租赁合同中都会约定免租期和计租日,律师在审查租期条款时,若有,则应厘清相关日期之间的关系,若没有,也无须刻意增加。但对于期限条款而言,必须有明确的年月日。 租期条款中,另一个重要的问题就是续租。续租,是指租赁期限届满后,承租人继续承租使用租赁物。关于续租需要明确两个问题,一是续租的时间不能超过20年;二是承租人的优先承租权,目前我国《合同法》中并未规定承租人享有优先承租权(仅在第二百三十条规定了承租人的优先购买权),承租人是否享有优先承租权取决于租赁合同的约定。从公平角度和法律关系稳定的角度,应当赋予承租人在同等条件下的优先承租权。实践当中,租赁合同中一般也会对此进行约定。常见的表述为:“租赁期限届满前,承租人有意在租赁期限届满后继续承租的,应当在租赁期限届满前____日向出租人提出续租申请,在同等条件下承租人享有优先承租权。若承租人未在该期限内提出续租申请,或者双方未就续租事宜达成一致的,本合同自租赁期限届满之次日终止。” 

杭州合同律师事务所杭州律师魏宁宁 来源 合同审查思维体系与实务技能 张海燕


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